แต่ความจริงแล้ว การที่บ้านเหล่านี้มีราคาถูกขนาดนั้นมีเหตุผลที่ซ่อนอยู่เบื้องหลัง บ้านร้าง หรือ “Akiya” (空き家) ในญี่ปุ่นไม่ใช่แค่โอกาสการลงทุน แต่อาจกลายเป็นภาระทางการเงินที่ใหญ่หลวงกว่าที่คิด
บทความนี้จะเปิดเผยความจริงที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังราคาที่ถูกผิดปกติเหล่านี้ ตั้งแต่สภาพจริงของบ้าน ค่าใช้จ่ายที่คาดไม่ถึง ไปจนถึงปัญหาทำเลที่ทำให้การลงทุนนี้ไม่คุ้มค่าอย่างที่คิด
ความจริงเบื้องหลัง ‘Akiya’ ที่สื่อไม่เล่า
ทำไมบ้านเหล่านี้ถึงถูกทิ้งร้าง
- ปัญหาประชากรลดลงอย่างรวดเร็ว: ญี่ปุ่นกำลังเผชิญกับวิกฤตประชากรสูงอายุและอัตราการเกิดที่ต่ำ ทำให้ประชากรในพื้นที่ชนบทลดลงอย่างต่อเนื่อง เมื่อผู้สูงอายุเสียชีวิต บ้านเหล่านี้จึงกลายเป็นบ้านร้างโดยไม่มีคนสืบทอด หรือแม้จะมีลูกหลานก็ไม่สนใจที่จะกลับมาอยู่ในชนบท
- ระบบมรดกที่ซับซ้อนและค่าใช้จ่ายสูง: การรับมรดกในญี่ปุ่นมาพร้อมกับภาษีมรดกที่สูง และหากบ้านอยู่ในสภาพที่ต้องบำรุงรักษา ลูกหลานมักเลือกที่จะปล่อยให้ร้างแทนการรับช่วงต่อ เพราะค่าใช้จ่ายในการดูแลสูงกว่ามูลค่าของบ้านมาก
- ต้นทุนบำรุงรักษาสูงเกินคุ้ม: บ้านญี่ปุ่นส่วนใหญ่สร้างด้วยไม้ ซึ่งต้องการการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอ เมื่อถูกทิ้งร้างไป 5-10 ปี ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมกลับมาใช้งานได้อาจสูงกว่ามูลค่าตลาดของบ้านหลายเท่า
สภาพจริงของบ้านราคาถูก
เมื่อคุณไปดูบ้านราคา 100,000 บาทจริงๆ สิ่งที่คุณจะพบคือ:
- โครงสร้างที่ผุพังและไม่ปลอดภัย: หลังคารั่ว ไม้ผุ เสาเอียง และที่สำคัญที่สุดคือไม่ผ่านมาตรฐานการต้านทานแผ่นดินไหวปัจจุบัน บ้านส่วนใหญ่ที่ราคาถูกมากจะสร้างก่อนปี 1981 ซึ่งใช้มาตรฐานเก่าที่ไม่เพียงพอสำหรับแผ่นดินไหวขนาดใหญ่
- ระบบสาธารณูปโภคที่ใช้การไม่ได้: ท่อน้ำแตก ระบบไฟฟ้าเก่าที่อันตราย ระบบแก๊สที่ไม่มีการบำรุงรักษา บางบ้านอาจไม่มีระบบน้ำประปาหรือต้องใช้บ่อน้ำบาดาล
- ปัญหาศัตรูพืชและสิ่งแวดล้อม: แมลงปลวก หนูบ้าน เชื้อรา และความชื้นที่สะสมจากการไม่มีคนอยู่ ทำให้บ้านเสื่อมสภาพรวดเร็วและไม่สามารถอยู่อาศัยได้ทันทีแม้จะซื้อมาแล้ว
ค่าใช้จ่ายแฝงที่ทำให้ “ของถูกกลายเป็นของแพง”
ค่าปรับปรุงที่แท้จริง
- การรื้อและสร้างใหม่ทั้งหลัง: หากต้องการให้บ้านอยู่อาศัยได้จริง การรื้อทิ้งและสร้างใหม่มักเป็นทางเลือกที่ประหยัดกว่าการซ่อมแซม ซึ่งมีค่าใช้จ่าย 2-5 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดและมาตรฐานที่ต้องการ
- การอัปเกรดมาตรฐานแผ่นดินไหว: หากต้องการให้บ้านเก่าผ่านมาตรฐานการต้านทานแผ่นดินไหวปัจจุบัน จำเป็นต้องเสริมโครงสร้างหรือสร้างใหม่ ซึ่งมีค่าใช้จ่าย 500,000-1,500,000 บาท
- ระบบสาธารณูปโภคใหม่ทั้งหมด: การติดตั้งระบบน้ำ-ไฟ-แก๊สใหม่ รวมถึงระบบปรับอากาศ ระบบกรองน้ำ และอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง อาจมีค่าใช้จ่ายรวม 300,000-800,000 บาท
ค่าใช้จ่ายประจำที่หนีไม่พ้น
- ภาษีที่ดินและทรัพย์สิน: แม้บ้านจะราคาถูก แต่ภาษีที่ดินยังต้องจ่ายตามมูลค่าประเมินของที่ดิน ซึ่งอาจอยู่ที่ 50,000-150,000 บาทต่อปี
- ค่าสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน: ค่าไฟฟ้าพื้นฐาน ค่าน้ำประปา ค่าแก๊ส และค่าขยะ แม้จะไม่ได้อยู่ประจำ ก็ต้องจ่ายประมาณ 2,000-5,000 บาทต่อเดือน
- ค่าบำรุงรักษาต่อเนื่อง: บ้านไม้ในญี่ปุ่นต้องการการดูแลเป็นประจำ เช่น การทาสีทุก 3-5 ปี การซ่อมหลังคา และการกำจดแมลงศัตรูพืช ซึ่งมีค่าใช้จ่ายปีละประมาณ 100,000-300,000 บาท
ปัญหาทำเล: ราคาถูกนั้นย่อมมีเหตุผล
ตั้งอยู่ในพื้นที่ห่างไกลความเจริญ
- ระยะทางจากสถานีรถไฟ: บ้านราคาถูกส่วนใหญ่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟ 30-60 นาที โดยรถยนต์ และไม่มีระบบขนส่งสาธารณะที่สะดวก ทำให้การเดินทางไปไหนมาไหนต้องพึ่งพารถยนต์เป็นหลัก
- ขาดแคลนสิ่งอำนวยความสะดวก: ไม่มีร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหาร โรงพยาบาล หรือแม้แต่ตู้ ATM ในระยะที่เดินทางได้สะดวก การใช้ชีวิตประจำวันจึงเป็นเรื่องท้าทาย
- ต้นทุนการเดินทางสูง: หากต้องการเดินทางไปสนามบินหรือเมืองใหญ่ อาจใช้เวลา 3-5 ชั่วโมงและมีค่าใช้จ่าย 3,000-8,000 บาทต่อเที่ยว ทำให้การใช้เป็นบ้านพักตากอากาศก็ไม่คุ้มค่า
ไม่สามารถปล่อยเช่าได้
- ไม่มีความต้องการจากคนญี่ปุ่น: คนญี่ปุ่นรุ่นใหม่ไม่สนใจอยู่ในชนบทที่ไม่สะดวก พวกเขาต้องการความใกล้ชิดกับงาน การศึกษา และสิ่งอำนวยความสะดวกในเมือง
- นักท่องเที่ยวไม่สนใจ: พื้นที่ห่างไกลและไม่มีสถานที่ท่องเที่ยวที่น่าสนใจ ทำให้ไม่สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นแบบ Airbnb ได้
- ROI เป็นลบในระยะยาว: เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว การลงทุนในบ้านร้างเหล่านี้มักให้ผลตอบแทนเป็นลบ และไม่สามารถขายต่อในราคาที่คุ้มทุนได้
เมื่อไหร่ที่บ้านร้างญี่ปุ่นถึงจะคุ้มค่า?
กลุ่มเป้าหมายที่เหมาะสม
- คนที่ต้องการบ้านพักส่วนตัวและไม่คิดผลกำไร: หากคุณมีงบประมาณเพียงพอ (รวมแล้ว 3-8 ล้านบาท) และต้องการสถานที่พักผ่อนที่เงียบสงบ เพื่อการเขียนหนังสือ ทำงานศิลปะ หรือแค่หลบหนีความวุ่นวายของเมืองใหญ่
- มีทีมงานและเครือข่ายในพื้นที่: หากคุณมีเพื่อนหรือคนรู้จักในญี่ปุ่นที่สามารถช่วยดูแลบ้าน ติดต่อช่างซ่อม และจัดการเรื่องเอกสารต่างๆ ได้
- มีความรู้ด้านการก่อสร้างหรือรีโนเวท: หากคุณเป็นสถาปนิก วิศวกร หรือมีประสบการณ์ด้านการปรับปรุงบ้าน อาจทำให้ควบคุมต้นทุนได้และสร้างมูลค่าเพิ่มได้
ข้อแนะนำสำหรับคนที่ยังคิดอยากลอง
- ตรวจสอบสภาพบ้านโดยผู้เชี่ยวชาญ: จ้างวิศวกรโครงสร้างและช่างที่มีประสบการณ์ตรวจสอบสภาพบ้านอย่างละเอียด ก่อนตัดสินใจซื้อ อย่าตัดสินใจจากรูปถ่ายหรือการดูผิวเผินเพียงอย่างเดียว
- คำนวณต้นทุนรวมให้ครบถ้วน: รวมราคาซื้อ + ค่ารีโนเวท + ค่าใช้จ่ายประจำ 10 ปีแรก แล้วเปรียบเทียบกับการซื้อบ้านใหม่หรือคอนโดในเมืองใหญ่
- ศึกษาแผนพัฒนาพื้นที่: ตรวจสอบว่าท้องถิ่นมีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การขยายเส้นทางรถไฟ หรือโครงการท่องเที่ยวหรือไม่ เพื่อประเมินศักยภาพในอนาคต
- เตรียมแผน Exit Strategy: วางแผนไว้ล่วงหน้าว่าหากต้องการขายต่อหรือไม่สามารถดูแลรักษาได้ จะทำอย่างไร เพราะการหาผู้ซื้อต่ออาจใช้เวลานานมาก
บ้านร้างญี่ปุ่นราคาถูกไม่ได้หมายความว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ราคาที่ถูกมีเหตุผล และเบื้องหลังความถูกนั้นซ่อนค่าใช้จ่ายและปัญหามากมายที่อาจทำให้คุณเสียเงินมากกว่าที่คิด
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศต้องคิดให้รอบคอบ และมองให้ไกลกว่าแค่ราคาซื้อตัวแรก หากคุณกำลังมองหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทน การเลือกซื้อคอนโดใกล้สถานีรถไฟในเมืองใหญ่อย่างโตเกียวหรือโอซาก้า แม้ราคาจะสูงกว่า แต่มักจะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยและคุ้มค่ากว่ามาก
สิ่งสำคัญที่สุดคือ อย่าให้ราคาที่ถูกทำให้ตาบอด เสียเวลาศึกษาข้อมูลให้ครบถ้วน ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และคำนวณต้นทุนจริงทั้งหมดก่อนตัดสินใจ เพื่อไม่ให้ “ของถูกกลายเป็นของแพง” และการลงทุนในฝันกลายเป็นฝันร้ายทางการเงิน
พร้อมลงทุนอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น?
แทนที่จะเสี่ยงกับบ้านร้างที่มีปัญหามากมาย Shinyu Japan พร้อมเป็นที่ปรึกษาให้คุณค้นหาโอกาสการลงทุนที่คุ้มค่าและปลอดภัยกว่า
พาร์ทเนอร์อันแข็งแกร่งกับผู้พัฒนารายใหญ่ในญี่ปุ่น
เรามีพาร์ทเนอร์อย่างทางการกับผู้พัฒนาชั้นนำ เช่น Mitsubishi Jisho, Tokyu Livable, Sumitomo Forestry, Nomura Real Estate และอีกมากมาย ทำให้มั่นใจได้ว่าทุกโครงการที่เราแนะนำผ่านมาตรฐานสากลและมีคุณภาพระดับพรีเมียม
บริการครบวงจรสำหรับนักลงทุนไทย
- คัดสรรทรัพย์สินคุณภาพจากผู้พัฒนาชั้นนำเท่านั้น
- วิเคราะห์ผลตอบแทนจริงและความเสี่ยงอย่างโปร่งใส
- ดูแลกระบวนการซื้อขายตั้งแต่ต้นจนจบ
- บริการหลังการขายและการบริหารทรัพย์สินระยะยาว
- ทีมงานคนไทยและญี่ปุ่นคอยให้คำปรึกษาตลอดก่อนและหลังการขาย
ชินยูเราเชี่ยวชาญ ด้วยประสบการณ์มากกว่า 11 ปี เข้าใจความต้องการและวัฒนธรรมการลงทุนของคนไทย พร้อมให้คำปรึกษาเป็นภาษาไทยโดยผู้เชี่ยวชาญที่อยู่ประจำญี่ปุ่น
ติดต่อ Shinyu Japan วันนี้
- Website: www.shinyujapan.com
- Line Official: @shinyujapan
- Email: info@shinyujapan.com
- Tel: 02-474-0271
ปรึกษาฟรี การวิเคราะห์เบื้องต้นและหาทรัพย์สินที่เหมาะกับเป้าหมายของคุณ พร้อมรับรองการบริการโดยเครือข่ายผู้พัฒนาชั้นนำที่เชื่อถือได้