การซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นกลายเป็นเป้าหมายของนักลงทุนต่างชาติที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกลักษณ์และมั่นคง ด้วยบ้านญี่ปุ่นที่มีทั้งความสวยงามและฟังก์ชันการใช้งานที่โดดเด่น การซื้อบ้านในญี่ปุ่นจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม ความซับซ้อนของกฎหมายและภาษีอาจเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ที่ไม่คุ้นเคย บทความนี้จะพาคุณไปเจาะลึกกระบวนการ ข้อควรรู้ และภาษีที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้การลงทุนของคุณปลอดภัยและคุ้มค่า
1. สิทธิ์ในการซื้อและขั้นตอนพื้นฐาน
ข่าวดีคือ กฎหมายญี่ปุ่นเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินได้ 100% เช่นเดียวกับพลเมืองญี่ปุ่น โดยไม่มีข้อจำกัดด้านสัญชาติหรือวีซ่า กระบวนการหลักๆ จะเริ่มต้นจากการหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้, การยื่นใบเสนอซื้อ (Purchase Offer), การทำสัญญาซื้อขาย, และปิดท้ายด้วยการโอนกรรมสิทธิ์โดยผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมาย เอกสารสำคัญที่ต้องใช้คือหนังสือเดินทางและหนังสือรับรองถิ่นที่อยู่ (Affidavit) ที่ออกโดยสถานทูต
2. ประเภทกรรมสิทธิ์ที่ต้องรู้
ก่อนตัดสินใจซื้อ ต้องทำความเข้าใจประเภทกรรมสิทธิ์ 2 รูปแบบหลักให้ชัดเจน:
- Freehold (所有権): คือการเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างสมบูรณ์ สามารถส่งต่อเป็นมรดกได้
- Leasehold (借地権): คือการเป็นเจ้าของเฉพาะตัวอาคาร แต่มีสิทธิในการใช้ที่ดินตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งมักมีราคาถูกกว่า แต่มีข้อจำกัดมากกว่า
3. หน้าที่เจ้าของบ้านหลังการซื้อ
การเป็นเจ้าของมาพร้อมกับหน้าที่รับผิดชอบตามกฎหมาย ซึ่งรวมถึงการบำรุงรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีและปลอดภัย สำหรับผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียม จะต้องปฏิบัติตามกฎของนิติบุคคลอาคารชุด และมีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง และเงินกองทุนซ่อมแซมระยะยาว อย่างสม่ำเสมอ ซึ่งเป็นต้นทุนที่ต้องนำมาพิจารณา
4. ภาษี 3 ด่านที่ต้องเจอ
การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นมาพร้อมกับภาระภาษี 3 ด่านหลักที่ต้องเตรียมพร้อม:
- ภาษีตอนซื้อ: เช่น อากรแสตมป์ (Stamp Duty) และภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (Acquisition Tax) ที่ต้องชำระหลังโอนกรรมสิทธิ์
- ภาษีรายปี: คือภาษีทรัพย์สิน (Fixed Asset Tax) และภาษีผังเมือง (City Planning Tax) ที่เจ้าของทุกคนต้องชำระทุกปี
- ภาษีเมื่อมีรายได้: ทั้งจากกำไรเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gains Tax) หรือรายได้จากการปล่อยเช่า ซึ่งต้องยื่นแบบแสดงรายการและเสียภาษีในประเทศญี่ปุ่น
5. ทีมผู้เชี่ยวชาญคือสิ่งจำเป็น
เนื่องจากกระบวนการทางกฎหมายและเอกสารสัญญาทั้งหมดเป็นภาษาญี่ปุ่น การมีทีมงานมืออาชีพคอยช่วยเหลือจึงเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้ โดยบุคคลสำคัญที่สุดคือ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์กับลูกค้าชาวต่างชาติ และ 司法書士 (Judicial Scrivener) ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่จะทำหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้องและปลอดภัย
คำถามที่พบบ่อย
คนต่างชาติซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นได้เต็ม 100% หรือไม่?
ได้ 100% ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ในการซื้อและถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้เช่นเดียวกับพลเมืองญี่ปุ่น โดยไม่มีข้อจำกัดด้านสัญชาติหรือสถานะวีซ่า
ภาษีตัวไหนสำคัญที่สุดที่เจ้าของบ้านในญี่ปุ่นต้องจ่ายทุกปี?
ภาษีทรัพย์สิน (Fixed Asset Tax) และภาษีผังเมือง (City Planning Tax) คือภาษีรายปีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกคนมีหน้าที่ต้องชำระ
การซื้อบ้านในญี่ปุ่นทำให้ได้รับวีซ่าพำนักอาศัย (Resident Visa) หรือไม่?
ไม่ได้ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงการลงทุนและไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการอนุมัติวีซ่าพำนักอาศัยในญี่ปุ่น
สรุป
การซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นสำหรับคนต่างชาติเป็นโอกาสที่น่าสนใจและเป็นไปได้ แต่ต้องอาศัยความเข้าใจในกฎหมาย กระบวนการ และภาษี เพื่อให้การลงทุนประสบความสำเร็จ ปรึกษานายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีในญี่ปุ่น เพื่อตัดสินใจอย่างรอบคอบและปลอดภัย
Shinyu Japan เราคือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในประเทศญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะต้องการซื้อ เช่า ฝากขาย หรือบริหารจัดการทรัพย์สิน เราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนคุณในทุกขั้นตอน สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดที่ญี่ปุ่น ติดต่อเราได้ทาง 02-4740271 หรือที่ LINE Official @shinyujapan
ติดตามข่าวสารแวดวงอสังหาฯในญี่ปุ่น ได้ทาง shinyujapan.com และทางเฟซบุ๊ก อสังหาฯ ญี่ปุ่น by Shinyu