ลงทุนซื้อบ้านญี่ปุ่นเพื่อปล่อยเช่า มีโอกาสสร้างกำไรจริงหรือ?

ความสนใจในการลงทุน ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น กลับมาคึกคักในหมู่นักลงทุนชาวไทยอย่างมีนัยสำคัญ ด้วยปัจจัยหนุนทั้งจากค่าเงินเยนที่อ่อนตัวลงอย่างมาก ทำให้ราคา บ้านญี่ปุน ในสายตาชาวต่างชาติดูน่าดึงดูดใจ ประกอบกับการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของภาคการท่องเที่ยว ยิ่งทำให้การ ซื้อบ้านในญี่ปุ่น เพื่อปล่อยเช่ากลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางโอกาสที่เปิดกว้าง ยังมีความซับซ้อนของตลาด กฎระเบียบ และความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ ซึ่งทำให้นักลงทุนหลายคนยังคงลังเลและตั้งคำถามว่า การลงทุนครั้งนี้จะสามารถสร้างผลกำไรที่จับต้องได้จริงหรือไม่ บทความนี้จะทำหน้าที่เป็นคู่มือวิเคราะห์อย่างรอบด้าน เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมทั้งหมดและใช้ประกอบการตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ

โอกาสทองในการลงทุนอสังหาฯ ที่ญี่ปุ่น ทำไมถึงน่าสนใจ (ณ ปี 2025)?

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นมีปัจจัยบวกหลายประการที่ทำให้ช่วงเวลานี้มีความพิเศษและน่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติ และนี่คือปัจจัยดึงดูดนักลงทุน

ค่าเงินเยนอ่อนตัว (Weak Yen)

ปัจจัยที่ชัดเจนและทรงพลังที่สุดคือค่าเงินเยนที่อ่อนค่าลงอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้เปรียบเสมือนการมอบ “ส่วนลด” ครั้งใหญ่ให้กับนักลงทุนต่างชาติ อสังหาริมทรัพย์มูลค่า 50 ล้านเยน อาจเคยมีราคาสูงถึง 15 ล้านบาทในอดีต แต่ ณ อัตราแลกเปลี่ยนปัจจุบัน อาจมีราคาไม่ถึง 12 ล้านบาท ทำให้ต้นทุนในการเข้าซื้อต่ำลงอย่างมาก

เศรษฐกิจที่มั่นคงและน่าเชื่อถือ

ญี่ปุ่นเป็นประเทศที่มีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและการเมืองสูง มีระบบกฎหมายที่โปร่งใสและคุ้มครองสิทธิ์ในทรัพย์สินของชาวต่างชาติอย่างเท่าเทียมกับพลเมืองญี่ปุ่น ซึ่งสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนในระยะยาว

การท่องเที่ยวบูมต่อเนื่อง

การฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวหลังโควิด-19 เป็นไปอย่างก้าวกระโดด และจะยิ่งคึกคักขึ้นไปอีกจากการเป็นเจ้าภาพจัดงาน World Expo 2025 ที่โอซาก้า ซึ่งจะดึงดูดนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจจากทั่วโลก ทำให้ความต้องการที่พักอาศัยทั้งระยะสั้นและระยะยาวในเมืองใหญ่อย่างโอซาก้าและโตเกียวเพิ่มสูงขึ้น

ตลาดเช่าระยะยาวแข็งแกร่ง

เมืองใหญ่ของญี่ปุ่นยังคงมีการกระจุกตัวของประชากรสูง ทั้งจากคนญี่ปุ่นที่ย้ายเข้ามาทำงานและชาวต่างชาติที่เข้ามาศึกษาหรือทำงาน ทำให้ตลาดปล่อยเช่าสำหรับที่อยู่อาศัยระยะยาว (Long-term Residential) มีความต้องการที่มั่นคงและต่อเนื่อง

ประเภทการปล่อยเช่าและผลตอบแทน

ปล่อยเช่าระยะยาว (Long-term Residential)

เป็นรูปแบบการลงทุนที่ได้รับความนิยมสูงสุด เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและมีความเสี่ยงต่ำ ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักศึกษาและพนักงานบริษัทที่ทำสัญญาเช่าเป็นรายปี โดยทั่วไป อัตราผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) จะอยู่ที่ประมาณ 2-5% ขึ้นอยู่กับทำเลและสภาพของทรัพย์สิน

ปล่อยเช่าระยะสั้น (Short-term/Vacation Rental)

เหมาะสำหรับบ้านหรือคอนโดในเมืองท่องเที่ยว เช่น เกียวโต, โอซาก้า, หรือซัปโปโร มีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าการปล่อยเช่าระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่พักสำหรับนักเดินทาง (Minpaku Law) ซึ่งจำกัดให้ปล่อยเช่าได้ไม่เกิน 180 วันต่อปี และมีกระบวนการบริหารจัดการที่ซับซ้อนกว่ามาก

ความท้าทายและข้อควรระวังก่อนตัดสินใจซื้อ

แม้โอกาสจะน่าดึงดูด แต่การลงทุนในต่างแดนย่อมมีความเสี่ยงและความท้าทายที่ต้องศึกษาอย่างละเอียด

อุปสรรคทางกฎหมายและภาระภาษี

• สิทธิ์ในการครอบครอง: ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของญี่ปุ่นได้ 100% แต่ข้อควรระวังที่สำคัญคือ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับประกันการได้วีซ่าพำนักอาศัย (Resident Visa)
• ภาษีที่ต้องเจอ: นักลงทุนต้องเตรียมรับมือกับภาระภาษีหลายประเภท ทั้งภาษี ณ ตอนซื้อ (เช่น อากรแสตมป์, ภาษีจดทะเบียน), ภาษีทรัพย์สินรายปี (Fixed Asset Tax & City Planning Tax), และ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่า ซึ่งต้องยื่นแบบในประเทศญี่ปุ่นทุกปี

ความเสี่ยงด้านการบริหารจัดการและตลาด

• กำแพงด้านภาษา: สัญญาซื้อขายและเอกสารทางราชการทั้งหมดจะเป็นภาษาญี่ปุ่นเท่านั้น การมีตัวแทนหรือที่ปรึกษาที่เชี่ยวชาญและไว้ใจได้จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
• การหาผู้เช่าและบำรุงรักษา: สำหรับนักลงทุนที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น การพึ่งพา บริษัทบริหารจัดการทรัพย์สิน (管理会社 – Kanri Gaisha) เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 5% ของค่าเช่ารายเดือน แต่จะช่วยดูแลตั้งแต่การหาผู้เช่า, เก็บค่าเช่า, ไปจนถึงการจัดการเรื่องซ่อมบำรุง
• ความเสี่ยงเรื่องบ้านว่าง (Vacancy Risk): แม้ในเมืองใหญ่จะมีความต้องการสูง แต่หากเลือกทรัพย์สินในทำเลที่ไม่ดี หรือในเมืองที่กำลังเผชิญกับปัญหาประชากรลดลง ก็อาจเสี่ยงต่อการไม่มีผู้เช่าได้
• ภัยธรรมชาติ: ญี่ปุ่นตั้งอยู่ในเขตเสี่ยงต่อแผ่นดินไหวและไต้ฝุ่น การทำประกันอัคคีภัยและประกันแผ่นดินไหวที่ครอบคลุมจึงเป็นต้นทุนที่จำเป็นและมองข้ามไม่ได้

5 ขั้นตอนหลักในการซื้อสำหรับชาวต่างชาติ

• หาตัวแทนอสังหาฯ (Real Estate Agent)

เลือกบริษัทที่มีประสบการณ์ดูแลลูกค้าชาวต่างชาติโดยเฉพาะ เพื่อช่วยลดอุปสรรคด้านภาษาและให้คำแนะนำที่ถูกต้อง

• ยื่นใบเสนอซื้อ (Purchase Offer)

เมื่อเจอทรัพย์สินที่ถูกใจ จะต้องยื่นเอกสารแสดงความจำนงในการซื้อพร้อมวางเงินมัดจำบางส่วน

• ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (Due Diligence)

ตัวแทนจะทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และความถูกต้องทางกฎหมายของทรัพย์สินอย่างละเอียด

• ลงนามในสัญญาซื้อขาย (Sales Contract)

เป็นขั้นตอนสำคัญที่จะมีผู้เชี่ยวชาญอธิบายเงื่อนไขต่างๆ ในสัญญา (ซึ่งเป็นภาษาญี่ปุ่น) ให้นักลงทุนเข้าใจอย่างครบถ้วน

• ชำระเงินส่วนที่เหลือและโอนกรรมสิทธิ์

ดำเนินการชำระเงินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน โดยมีทนายความ (Judicial Scrivener) เป็นผู้ดำเนินการ

การคำนวณผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) ไม่ใช่แค่ดูตัวเลขสวยหรู

นักลงทุนมักจะเห็นตัวเลขอัตราผลตอบแทนที่สูงในโฆษณา ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเพียงอัตราผลตอบแทนเบื้องต้นเท่านั้น

• Gross Yield (表面利回り – Hyomen Rimawari): คืออัตราผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่ายใดๆ คำนวณจาก (ค่าเช่ารายปี / ราคาซื้อ) x 100 ตัวเลขนี้มักถูกใช้เพื่อการโฆษณา แต่ไม่ใช่กำไรที่แท้จริง
• Net Yield (実質利回り – Jisshitsu Rimawari): คือ กำไรสุทธิ ที่นักลงทุนจะได้รับจริงๆ หลังจากหักค่าใช้จ่ายประจำปีทั้งหมดออกไปแล้ว เช่น ค่าส่วนกลาง (สำหรับคอนโด), ค่าบริหารจัดการ, ภาษีทรัพย์สิน, ค่าประกัน, และงบประมาณสำหรับค่าซ่อมบำรุง การคำนวณที่แม่นยำจะช่วยให้นักลงทุนประเมินความคุ้มค่าที่แท้จริงได้

 

คำถามที่พบบ่อย

1. ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นได้ 100% จริงหรือไม่? 

จริง ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ในการซื้อและถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้อย่างสมบูรณ์ 100% เช่นเดียวกับพลเมืองญี่ปุ่น โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องสัญชาติหรือสถานะการพำนัก

2. ข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดที่นักลงทุนรายใหม่มักทำเมื่อซื้อบ้านในญี่ปุ่นคืออะไร?

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือการมองแค่ อัตราผลตอบแทนเบื้องต้น (Gross Yield) ที่เห็นในโฆษณา โดยไม่ได้คำนวณ อัตราผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) ซึ่งต้องหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ออกไป เช่น ค่าบริหารจัดการ, ภาษี, ค่าประกัน และค่าซ่อมแซม ทำให้ประมาณการกำไรสูงเกินจริง

3. จำเป็นต้องใช้บริษัทบริหารจัดการทรัพย์สิน (Property Management Company) หรือไม่?

สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น จำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากอุปสรรคด้านภาษา, การจัดการเรื่องร้องเรียนจากผู้เช่า, การติดตามค่าเช่า, และการประสานงานซ่อมบำรุง การมีบริษัทที่ไว้ใจได้ทำหน้าที่แทน จะช่วยให้การลงทุนราบรื่นและลดปัญหาจุกจิกได้อย่างมีประสิทธิภาพ

สรุป

การลงทุน ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น เพื่อปล่อยเช่าในปี 2025 มีโอกาสสร้างกำไรได้จริง และเป็นจังหวะที่ดีจากปัจจัยหนุนรอบด้าน อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่การลงทุนที่จะสร้างรายได้แบบ Passive Income อย่างสมบูรณ์แบบ ความสำเร็จไม่ได้ขึ้นอยู่กับโชคช่วย แต่ขึ้นอยู่กับการศึกษาข้อมูลอย่างถี่ถ้วน, การวิเคราะห์และเลือกทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง, การเข้าใจต้นทุนและภาระภาษีทั้งหมด, และที่สำคัญที่สุดคือการมีทีมงานท้องถิ่นที่น่าเชื่อถือคอยให้การสนับสนุน ตั้งแต่ตัวแทนอสังหาฯ ไปจนถึงบริษัทบริหารจัดการทรัพย์สิน

 

Shinyu Japan เราคือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในประเทศญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะต้องการซื้อ เช่า ฝากขาย หรือบริหารจัดการทรัพย์สิน เราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนคุณในทุกขั้นตอน สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดที่ญี่ปุ่น ติดต่อเราได้ทาง 02-4740271 หรือที่ LINE Official @shinyujapan 

ติดตามข่าวสารแวดวงอสังหาฯในญี่ปุ่น ได้ทาง shinyujapan.com และทางเฟซบุ๊ก อสังหาฯ ญี่ปุ่น by Shinyu