สำหรับคนไทยส่วนใหญ่ การมีบ้านเป็นของตัวเองคือหนึ่งในหมุดหมายสำคัญของชีวิต เป็นสัญลักษณ์ของความสำเร็จและความมั่นคง แต่ในดินแดนแห่งอาทิตย์อุทัย แนวคิดกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง วัฒนธรรมการเช่าบ้านหยั่งรากลึกจนกลายเป็นเรื่องปกติ ขณะที่การซื้อ บ้านญี่ปุน กลับเป็นการตัดสินใจที่ต้องไตร่ตรองอย่างหนักหน่วง เพื่อให้เข้าใจตลาดอสังหาฯ และ ราคาบ้านที่ญี่ปุ่น อย่างถ่องแท้ เราต้องเข้าใจก่อนว่าทำไมมุมมองต่อ บ้านคนญี่ปุ่น จึงสวนทางกับความเชื่อของเรา บทความนี้จะพาไปสำรวจ 7 เหตุผลสำคัญที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังวัฒนธรรมการเช่า ซึ่งจะทำให้คุณเข้าใจว่าทำไมการไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง อาจเป็นทางเลือกที่ “ฉลาด” กว่าในบริบทของญี่ปุ่น
1. บ้านคือ “สินทรัพย์เสื่อมค่า” ไม่ใช่การลงทุน
เหตุผลข้อแรกและอาจจะน่าประหลาดใจที่สุดสำหรับคนไทยคือ ในญี่ปุ่น “ตัวอาคาร” ถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ที่เสื่อมค่าลงทุกปี ไม่ต่างจากรถยนต์ที่ขับออกจากโชว์รูม บ้านไม้สไตล์ญี่ปุ่นส่วนใหญ่มีอายุขัยทางการประเมินเพียง 20-30 ปี หลังจากนั้น มูลค่าของตัวอาคารจะลดลงจนแทบเป็นศูนย์ เหลือไว้เพียงมูลค่าของ “ที่ดิน” เท่านั้น
เมื่อมีการขายบ้านมือสอง ราคาที่ผู้ซื้อจ่ายจึงมักจะเป็นราคาของที่ดินเป็นหลัก และบ่อยครั้งที่เจ้าของใหม่จะเลือกที่จะรื้อบ้านเก่าทิ้งแล้วสร้างใหม่ทั้งหมดตามความชอบของตนเอง ด้วยแนวคิดนี้ การทุ่มเงินมหาศาลเพื่อซื้อบ้านจึงไม่ใช่การลงทุนที่คาดหวังผลกำไรจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าในอนาคต แต่เปรียบเสมือนการจ่ายเงินเพื่อ “บริโภค” ที่อยู่อาศัยซึ่งมีวันหมดอายุ
2. ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและระบบการจ้างงาน
รากฐานทางสังคมที่เคยแข็งแกร่งของญี่ปุ่นอย่างระบบ “การจ้างงานตลอดชีพ” ได้เลือนหายไปตามกาลเวลา คนรุ่นใหม่จำนวนมากทำงานในรูปแบบพนักงานสัญญาจ้าง (Contract) หรือฟรีแลนซ์ ซึ่งขาดความมั่นคงและสวัสดิการเหมือนคนรุ่นก่อน การตัดสินใจแบกรับภาระหนี้สินเชื่อบ้านที่ยาวนานถึง 30-35 ปี ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจจึงเป็นความเสี่ยงที่สูงเกินไป
การผิดนัดชำระหนี้หรือถูกยึดบ้านเป็นฝันร้ายที่ไม่มีใครอยากเจอ ดังนั้น การเช่าบ้านจึงเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผลและปลอดภัยกว่ามาก เพราะสามารถปรับเปลี่ยนขนาดหรือย้ายที่อยู่ได้ตามสถานะทางการเงินที่ผันผวนในแต่ละช่วงของชีวิต โดยไม่ต้องผูกมัดตัวเองกับภาระหนี้สินก้อนใหญ่ไปตลอดชีวิตการทำงาน
3. ความเสี่ยงสูงจากภัยธรรมชาติ
ญี่ปุ่นตั้งอยู่บน “วงแหวนแห่งไฟ” (Ring of Fire) ทำให้ต้องเผชิญกับภัยธรรมชาติอย่างแผ่นดินไหวและไต้ฝุ่นเป็นเรื่องปกติ แม้เทคโนโลยีการก่อสร้าง บ้านญี่ปุน จะพัฒนาไปมาก โดยเฉพาะมาตรฐานการต้านทานแผ่นดินไหวใหม่ (Shin-Taishin) ที่บังคับใช้หลังปี 1981 แต่ก็ไม่มีสิ่งใดสามารถรับประกันความปลอดภัยของทรัพย์สินได้ 100%
การเป็นเจ้าของบ้านหมายถึงการต้องแบกรับความเสี่ยงและความเสียหายทั้งหมดด้วยตัวเอง ซึ่งมาพร้อมกับภาระค่าซ่อมแซมครั้งใหญ่ที่อาจเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ และค่าเบี้ยประกันภัยพิบัติที่สูงลิ่ว การเช่าจึงเปรียบเสมือนการ “โอนย้ายความเสี่ยง” เหล่านี้ไปให้เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบแทน
4. ภาระภาษีและค่าบำรุงรักษาที่สูงลิ่ว
นอกเหนือจากค่าผ่อนบ้านแล้ว การเป็นเจ้าของบ้านในญี่ปุ่นยังมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายแฝงอีกมากมายที่คนเช่าบ้านไม่ต้องเผชิญ เจ้าของบ้านทุกคนมีหน้าที่ต้องชำระ ภาษีทรัพย์สินรายปี (Fixed Asset Tax) และในบางพื้นที่อาจต้องชำระ ภาษีผังเมือง (City Planning Tax) เพิ่มเติม
ยิ่งไปกว่านั้น คือค่าบำรุงรักษาในระยะยาวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เช่น การทาสีผนังภายนอก, การซ่อมแซมหลังคา หรือการยกเครื่องระบบประปา ซึ่งมักจะต้องทำทุกๆ 10-15 ปี และเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่ต้องวางแผนเก็บเงินล่วงหน้า เมื่อนำค่าใช้จ่ายจุกจิกเหล่านี้มารวมกันตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของ การเช่าบ้านอาจกลายเป็นตัวเลือกที่มีค่าใช้จ่ายโดยรวมถูกกว่าในระยะยาว
5. ประชากรลดลง ทำให้บ้านมือสองล้นตลาด
ญี่ปุ่นกำลังเผชิญกับความท้าทายทางโครงสร้างประชากรครั้งใหญ่ คือการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบและอัตราการเกิดที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ ส่งผลให้จำนวนประชากรโดยรวมลดลงอย่างต่อเนื่อง ปรากฏการณ์นี้ทำให้เกิดปัญหา “บ้านร้าง” หรือ “Akiya” (空き家) เพิ่มขึ้นทั่วประเทศ
ภาวะอุปทานล้นตลาดนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดบ้านมือสอง ทำให้ บ้านคนญี่ปุ่น ที่เคยมีคนอยู่อาศัยขายต่อได้ยากและราคาตกต่ำลง การซื้อบ้านในสภาวะตลาดเช่นนี้จึงไม่ใช่การลงทุนที่น่าดึงดูดใจ เพราะมีความเสี่ยงสูงที่จะไม่สามารถหาคนมาซื้อต่อได้ในอนาคต หรืออาจต้องยอมขายในราคาที่ขาดทุน
6. ค่านิยมที่ชอบ “ของใหม่” (บ้านสร้างใหม่)
คนญี่ปุ่นมีค่านิยมที่ฝังรากลึกในการชื่นชอบ “ของใหม่” (新品 – Shinpim) ซึ่งสะท้อนออกมาในทุกแง่มุมของชีวิตรวมถึงที่อยู่อาศัย คนญี่ปุ่นส่วนใหญ่ใฝ่ฝันที่จะได้อยู่ในบ้านสร้างใหม่ (新築 – Shinchiku) ที่สะอาดเอี่ยม ปราศจากประวัติของเจ้าของคนก่อน และมีเทคโนโลยีล่าสุด
บ้านมือสอง (中古 – Chūko) มักถูกมองว่ามี “ประวัติ” หรือ “พลังงาน” ของผู้อยู่อาศัยเดิมติดมาด้วย และอาจมีโครงสร้างที่ล้าสมัย ทำให้ความต้องการในตลาดน้อยลงไปอีก ค่านิยมนี้เองที่ยิ่งซ้ำเติมให้มูลค่าของบ้านมือสองด้อยลงไปในสายตาของผู้ซื้อ และเป็นอีกหนึ่งเหตุผลที่ทำให้คนลังเลที่จะซื้อบ้านซึ่งจะกลายเป็น “ของเก่า” ในทันที
7. ความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิตสำคัญกว่า
ไลฟ์สไตล์ของคนญี่ปุ่นรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับอิสระและความคล่องตัวสูง วัฒนธรรมการทำงานในบริษัทญี่ปุ่นมักมีการโยกย้ายพนักงานไปประจำสาขาต่างเมือง (転勤 – Tenkin) เป็นเรื่องปกติ การเช่าบ้านทำให้สามารถย้ายที่อยู่ตามหน้าที่การงานได้อย่างสะดวกสบายโดยไม่ต้องกังวลเรื่องการขายบ้าน
นอกจากนี้ การเช่ายังตอบโจทย์การเปลี่ยนแปลงตามช่วงวัยของชีวิตได้ดีกว่า ตั้งแต่การอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กคนเดียวในวัยเริ่มต้นทำงาน, ขยับขยายไปสู่ห้องที่ใหญ่ขึ้นเมื่อแต่งงาน, หรือย้ายไปบ้านชานเมืองเมื่อมีลูก การไม่มีบ้านเป็นของตัวเองจึงไม่ได้หมายถึงความไม่มั่นคง แต่หมายถึง “อิสระ” ที่จะปรับเปลี่ยนและออกแบบชีวิตให้เข้ากับโอกาสและสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
คำถามที่พบบ่อย
1. แนวคิดที่ว่า “บ้านคือสินทรัพย์เสื่อมค่า” หมายความว่าการลงทุนอสังหาฯ ในญี่ปุ่นไม่ดีใช่หรือไม่?
ไม่ใช่ทั้งหมด แนวคิดนี้มุ่งเน้นไปที่ “ตัวอาคาร” ที่มีอายุขัยจำกัด แต่ “ที่ดิน” ในทำเลที่ดี โดยเฉพาะในเมืองใหญ่เช่นโตเกียวหรือโอซาก้า ยังคงมีมูลค่าและเป็นที่ต้องการสูง การลงทุนที่ชาญฉลาดจึงมักเน้นไปที่ศักยภาพของที่ดินและรายได้จากการปล่อยเช่า มากกว่าการคาดหวังกำไรจากการขายตัวบ้านต่อ
2. ค่าใช้จ่ายแฝงที่สำคัญที่สุดในการเป็นเจ้าของบ้านที่ญี่ปุ่นคืออะไร?
ค่าใช้จ่ายที่สำคัญและต่อเนื่องคือ ภาษีทรัพย์สินรายปี (Fixed Asset Tax) และเงินกองทุนซ่อมแซมระยะยาว (สำหรับคอนโด) ซึ่งเป็นต้นทุนที่เจ้าของบ้านทุกคนต้องรับผิดชอบและมีผลอย่างมากต่อกระแสเงินสดโดยรวม
3. แนวโน้มการไม่ซื้อบ้านของคนญี่ปุ่นรุ่นใหม่มีทีท่าจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่?
แม้วัฒนธรรมการเช่าจะยังคงเป็นกระแสหลัก แต่ก็เริ่มมีเทรนด์ใหม่ๆ เกิดขึ้น เช่น กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่หันไปซื้อ “บ้านร้าง” (Akiya) ในราคาถูกแล้วนำมารีโนเวทใหม่ (Kominka Renovation) อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงตลาดเฉพาะกลุ่มและยังไม่สามารถเปลี่ยนแปลงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้
สรุป
การที่คนญี่ปุ่นส่วนใหญ่ไม่นิยมซื้อบ้าน ไม่ได้สะท้อนถึงการขาดความสามารถทางการเงิน แต่เป็นผลลัพธ์ของการตัดสินใจอย่างมีเหตุผล ท่ามกลางโครงสร้างทางเศรษฐกิจ, สังคม, และวัฒนธรรมที่ซับซ้อน ตั้งแต่แนวคิดที่ว่าบ้านคือสินทรัพย์เสื่อมค่า ไปจนถึงความจำเป็นในการรักษาความยืดหยุ่นทางการเงินและการใช้ชีวิต การเลือกเช่าจึงเป็นการบริหารความเสี่ยงและลดภาระผูกพันระยะยาวที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตของ บ้านคนญี่ปุ่น ยุคใหม่ได้ดีที่สุด… แล้วถ้าเป็นคุณในสถานการณ์แบบเดียวกัน คุณจะเลือกซื้อหรือเช่า?
Shinyu Japan เราคือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในประเทศญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะต้องการซื้อ เช่า ฝากขาย หรือบริหารจัดการทรัพย์สิน เราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนคุณในทุกขั้นตอน สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดที่ญี่ปุ่น ติดต่อเราได้ทาง 02-4740271 หรือที่ LINE Official @shinyujapan
ติดตามข่าวสารแวดวงอสังหาฯในญี่ปุ่น ได้ทาง shinyujapan.com และทางเฟซบุ๊ก อสังหาฯ ญี่ปุ่น by Shinyu