ย่านธุรกิจใจกลางเมืองอย่างโตเกียวหรือโอซาก้าขึ้นชื่อเรื่องค่าเช่าที่แพงระยับ แต่แปลกที่ความต้องการเช่ากลับไม่เคยลดน้อยลงเลย นี่คือสัญญาณที่บ่งบอกว่าเราควรเปลี่ยนสถานะจากผู้เช่ามาเป็นผู้รับค่าเช่าแทนหรือเปล่า คำถามสำคัญสำหรับนักลงทุนรุ่นใหม่คือ การลงทุนซื้อ บ้านมือสองญี่ปุ่น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลทองเหล่านี้ จะสร้างผลตอบแทนหรือ ROI ได้คุ้มค่าแค่ไหนเมื่อเทียบกับราคาที่ต้องจ่าย เพื่อให้เงินทำงานแทนเราได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
ทำเลใกล้ Office ความคุ้มค่าของนักลงทุนที่ความต้องการไม่เคยตก
สำหรับวัฒนธรรมการทำงานในญี่ปุ่น “เวลา” มีค่าเทียบเท่าเงินทอง การที่คนทำงานสามารถลดเวลาการเดินทางที่ต้องเบียดเสียดในรถไฟช่วงชั่วโมงเร่งด่วน แลกกับการจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้นเล็กน้อย เป็นสิ่งที่หลายคนเต็มใจจ่ายเพื่อซื้อคุณภาพชีวิตคืนมา ปัจจัยนี้ทำให้ความต้องการเช่า อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น ในย่านธุรกิจยังคงสูงลิ่วอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความเสี่ยงที่จะไม่มีผู้เช่า หรือ Vacancy Risk นั้นต่ำมากเมื่อเทียบกับทำเลชานเมืองที่ต้องเดินทางไกล
นอกจากเรื่องความต้องการเช่าแล้ว ในมุมมองของการถือครองสินทรัพย์ ที่ดินในเขตเศรษฐกิจหลักอย่างมินาโตะ หรือชิโยดะ มีมูลค่าที่แข็งแกร่งและราคาร่วงยากมาก แม้ตัวอาคารจะเป็นอสังหาริมทรัพย์มือสอง แต่ศักยภาพของทำเลยังคงเป็นตัวค้ำจุนราคาและมีโอกาสสร้างกำไรจากส่วนต่างราคา หรือ Capital Gain ได้ดีในอนาคต หากคุณเลือกทำเลที่ถูกต้อง ทรัพย์สินนี้จะไม่เพียงแค่สร้างกระแสเงินสดรายเดือน แต่จะเป็นสินทรัพย์ที่มูลค่าเพิ่มพูนขึ้นตามกาลเวลาด้วย
เจาะลึก ROI ทำไมบ้านมือสองถึงทำกำไรแซงหน้าโครงการใหม่
หากกางตัวเลขดูจะพบความจริงที่น่าสนใจว่า การ ซื้อบ้าน โตเกียว หรือหัวเมืองใหญ่แบบมือสองนั้น มีต้นทุนแรกเข้าที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ในทำเลเดียวกันถึง 20-40% ซึ่งจุดนี้เองที่เป็นแต้มต่อสำคัญ เพราะเมื่อต้นทุนตั้งต้นของคุณต่ำ แต่คุณสามารถปล่อยเช่าได้ในเรทราคาตลาดที่ใกล้เคียงกับตึกใหม่ (เนื่องจากทำเลเดียวกัน) ทำให้เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทน หรือ Yield ที่ได้รับนั้นสูงกว่าการซื้อคอนโดมือหนึ่งอย่างเห็นได้ชัด
อีกประเด็นที่น่าสนใจคือเรื่องค่าเสื่อมราคา บ้านมือสองมักจะผ่านจุดที่ราคาผันผวนมาแล้ว ทำให้มูลค่าค่อนข้างเสถียร ไม่ต้องกังวลเรื่องราคาตกวูบวาบเหมือนโครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดขาย ซึ่งมักจะมีค่าการตลาดและกำไรของผู้พัฒนาโครงการบวกเพิ่มมาด้วย การลงทุนในบ้านมือสองจึงเปรียบเสมือนการซื้อของดีในราคาที่สะท้อนมูลค่าจริงมากกว่า ทำให้ระยะเวลาในการคืนทุนสั้นลงและสร้างกระแสเงินสดบวกได้เร็วกว่า
กลยุทธ์ปั้นกำไรและเรื่องต้องระวังสำหรับนักลงทุนมือใหม่
เคล็ดลับของการเพิ่มมูลค่าให้ค่าเช่าพุ่งสูงขึ้นคือกลยุทธ์ “Buy & Renovate” การมองหาอาคารเก่าที่มีโครงสร้างแข็งแรง โดยเฉพาะที่สร้างหลังปี 1981 เพื่อให้ได้มาตรฐานต้านแผ่นดินไหว แล้วนำมารีโนเวทตกแต่งใหม่ในสไตล์ที่คนออฟฟิศรุ่นใหม่ชื่นชอบ เช่น มินิมอล หรือติดตั้งระบบ Smart Home จะช่วยอัปราคาค่าเช่าได้สูงขึ้น ซึ่งทาง Shinyu มีบริการที่ช่วยประเมินราคาซ่อมแซมและหาผู้เช่ามารอได้ทันทีหลังทำห้องเสร็จ ช่วยให้พอร์ตการลงทุนของคุณไม่สะดุด
อย่างไรก็ตาม การลงทุนย่อมมีความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจซื้อเพื่อปล่อยเช่าต้องไม่ลืมคำนวณต้นทุนแฝงอย่างละเอียด โดยเฉพาะค่าส่วนกลาง (Management Fee) และเงินกองทุนซ่อมแซม (Sinking Fund) ซึ่งตึกเก่าอาจมีการเรียกเก็บที่สูงกว่าตึกใหม่ รวมถึงภาระภาษีต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายและการถือครอง ดังนั้นการคำนวณกำไรสุทธิ หรือ Net Yield อย่างละเอียดร่วมกับผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นขั้นตอนที่ห้ามมองข้ามเด็ดขาด เพื่อให้มั่นใจว่าตัวเลขกำไรที่คุณเห็นคือของจริง ไม่ใช่ภาพลวงตา
คำถามที่พบบ่อย
Q: ปล่อยเช่าคอนโดมือสองในโตเกียว ควรคาดหวังผลตอบแทน (Yield) ที่กี่เปอร์เซ็นต์?
A: สำหรับทำเลศักยภาพในย่านธุรกิจของโตเกียว (Central Tokyo) คอนโดมือสองมักจะทำ Gross Yield (ผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่าย) ได้เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4-6% ต่อปี ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงกว่าคอนโดโครงการใหม่ที่มักจะทำได้เพียง 3-4% ครับ สาเหตุที่มือสองได้ Yield ดีกว่า เพราะราคาซื้อต่อตารางเมตรถูกกว่ามากในขณะที่เก็บค่าเช่าได้ไล่เลี่ยกัน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรนำค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าบำรุงรักษา มาคำนวณเพื่อหา Net Yield (กำไรสุทธิ) ที่แท้จริงทุกครั้งก่อนตัดสินใจ
Q: คนไทยที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น สามารถซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าได้ไหม และมีโอกาสกู้ผ่านหรือไม่?
A: ซื้อได้ 100% กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นเปิดกว้างมาก โดยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้แบบ Freehold (ถือครองถาวร) เหมือนคนญี่ปุ่นเป๊ะๆ ไม่ว่าจะอยู่ไทยหรือญี่ปุ่น ส่วนเรื่องการกู้ขอสินเชื่อ หากคุณไม่มีวีซ่าพำนักระยะยาวในญี่ปุ่น อาจจะมีตัวเลือกธนาคารน้อยกว่าคนท้องถิ่น แต่ปัจจุบันก็มีธนาคารไทยที่มีสาขาในญี่ปุ่น หรือสถาบันการเงินระหว่างประเทศบางแห่งที่รองรับนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งทาง Shinyu สามารถช่วยแนะนำและจัดเตรียมเอกสารเพื่อยื่นกู้ให้เหมาะสมกับเครดิตของคุณได้
สรุป
โดยสรุปแล้ว การเลือกซื้อบ้านมือสองใกล้แหล่งงานถือเป็นการลงทุนที่ “Win-Win” ทั้งสองฝ่าย ผู้เช่าได้คุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นจากการประหยัดเวลาเดินทาง ส่วนนักลงทุนก็ได้ผลตอบแทนที่น่าพอใจบนความเสี่ยงที่ต่ำกว่าการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น หากคุณอยากรู้ว่าย่านไหนในโตเกียวที่มี ROI สูงสุด หรือต้องการตารางคำนวณความคุ้มค่าเบื้องต้น ปรึกษาทีมงาน Shinyu Japan วันนี้ เพื่อให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นของคุณ แม่นยำและคุ้มค่าที่สุด
Shinyu Japan เราคือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในประเทศญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะต้องการซื้อ เช่า ฝากขาย หรือบริหารจัดการทรัพย์สิน เราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนคุณในทุกขั้นตอน สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดที่ญี่ปุ่น ติดต่อเราได้ทาง 02-4740271 หรือที่ LINE Official @shinyujapan
ติดตามข่าวสารแวดวงอสังหาฯในญี่ปุ่น ได้ทาง shinyujapan.com และทางเฟซบุ๊ก อสังหาฯ ญี่ปุ่น by Shinyu