หลายคนอาจติดภาพจำว่าการครอบครอง อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในเมืองหลวงอย่างโตเกียว จำเป็นต้องมีเงินสดในมือมหาศาลหลักร้อยล้านบาท แต่ในความเป็นจริง ตลาดบ้านใหม่ในทำเลศักยภาพยังคงมีตัวเลือกที่เข้าถึงได้ด้วยงบประมาณเริ่มต้นประมาณ 40 กว่าล้านเยน ซึ่งถือเป็นระดับราคาที่ใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านในฝันเพื่อสร้างรายได้จากการเช่าไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป
- ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น เป็นบ้านพักตากอากาศ รับค่าเช่ายังไงไม่ให้จม?
- ซื้อบ้านมือสองญี่ปุ่นใกล้ Office ย่านธุรกิจ ROI ดีไหม?
เปิดราคาตั้งต้นและโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น
การเริ่มต้นลงทุนในตลาดโตเกียวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่คอนโดมิเนียมห้องเล็กๆ เท่านั้น เพราะหากเราพิจารณางบประมาณในช่วง 40 ถึง 50 ล้านเยน หรือประมาณ 10 ถึง 12 ล้านบาทไทย เราจะพบว่าสามารถเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวสร้างใหม่ในทำเลที่เดินทางสะดวกและมีความต้องการเช่าสูงได้ ตัวอย่างที่เห็นภาพชัดเจนที่สุดคือบ้านใหม่ราคาประมาณ 45.8 ล้านเยน ซึ่งถือเป็นราคาเริ่มต้นที่น่าสนใจมากสำหรับนักลงทุนชาวไทย เนื่องจากเป็นราคาที่ไล่เลี่ยกับการซื้อคอนโดมิเนียมในย่านสุขุมวิท แต่สิ่งที่ได้รับกลับมาคือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นกรรมสิทธิ์ขาดหรือ Freehold ซึ่งมีความมั่นคงในระยะยาว
บ้านใหม่ในระดับราคานี้มักจะมาพร้อมกับฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ครอบครัวยุคใหม่ในญี่ปุ่น และที่สำคัญคือเป็นสินค้าที่มีสภาพคล่องสูงกว่า บ้านมือสองญี่ปุ่น ในบางทำเล เนื่องจากผู้เช่าชาวญี่ปุ่นส่วนใหญ่นิยมความสดใหม่และมาตรฐานการทนทานแผ่นดินไหวล่าสุด การเลือกลงทุนในบ้านใหม่ในงบประมาณ 40 กว่าล้านเยนจึงเปรียบเสมือนการซื้อสินทรัพย์เกรดเอในราคาที่จับต้องได้ ซึ่งนอกจากจะคาดหวังรายได้จากค่าเช่ารายเดือนที่สม่ำเสมอแล้ว ยังมีโอกาสที่มูลค่าที่ดินจะเติบโตขึ้นตามการขยายตัวของผังเมืองโตเกียวอีกด้วย
แจกแจงค่าใช้จ่ายวันโอนที่นักลงทุนต้องเตรียมเงินสด
เมื่อเราทราบราคาค่าตัวของบ้านแล้ว สิ่งที่นักลงทุนห้ามมองข้ามคือ “ค่าใช้จ่ายแฝง” หรือค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งโดยปกติแล้วควรเตรียมงบประมาณส่วนนี้เพิ่มไว้อีกประมาณ 6 ถึง 8 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อขาย รายการแรกที่ถือเป็นค่าใช้จ่ายหลักคือค่าธรรมเนียมเอเจนท์ หรือ Brokerage Fee ซึ่งเป็นอัตรามาตรฐานในญี่ปุ่นคือ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน บวกด้วยเงิน 60,000 เยน และภาษีมูลค่าเพิ่ม หากคำนวณจากบ้านราคา 45.8 ล้านเยน ค่าธรรมเนียมส่วนนี้จะอยู่ที่ประมาณ 1.57 ล้านเยน ซึ่งเป็นค่าบริการในการดูแลตั้งแต่วันที่คัดเลือกทรัพย์ไปจนถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย
นอกจากนี้ยังมีส่วนของภาษีและค่าธรรมเนียมทางราชการ เช่น ภาษีจดทะเบียนและภาษีอากรแสตมป์ ซึ่งเป็นส่วนที่จ่ายให้แก่รัฐบาลญี่ปุ่นเพื่อการบันทึกสิทธิ์ในโฉนด โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 7 แสนเยนสำหรับบ้านในระดับราคานี้ อีกหนึ่งรายการที่สำคัญมากสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่มีความเสี่ยงภัยธรรมชาติคือ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยและแผ่นดินไหว ซึ่งมักจะเรียกเก็บล่วงหน้ายาว 5 ถึง 10 ปี โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 2 ถึง 3 แสนเยน เมื่อรวมรายการทั้งหมดเข้าด้วยกัน นักลงทุนที่ซื้อบ้านราคา 45.8 ล้านเยน ควรเตรียมเงินสดสำรองสำหรับวันโอนไว้ประมาณ 3.5 ถึง 4 ล้านเยน เพื่อให้การดำเนินการทุกอย่างราบรื่นและไม่มีปัญหาเรื่องกระแสเงินสดในภายหลัง
ทางเลือกสินเชื่อและการบริหาร Cash Flow สำหรับคนไทย
สำหรับนักลงทุนที่ไม่อยากจมเงินสด 100 เปอร์เซ็นต์ไปกับสินทรัพย์เพียงชิ้นเดียว การใช้สินเชื่อจากธนาคารถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการสร้าง Leverage ปัจจุบันนักลงทุนชาวไทยมีทางเลือกในการขอสินเชื่อเพื่อ ซื้อบ้าน โตเกียว ผ่านธนาคารพันธมิตรของ Shinyu Japan ซึ่งช่วยให้การบริหารเงินหน้าตักมีประสิทธิภาพมากขึ้น การกู้เงินมาลงทุนไม่เพียงแต่ช่วยให้เราสามารถเก็บเงินสดส่วนที่เหลือไปขยายพอร์ตการลงทุนในทรัพย์สินอื่นได้ แต่ยังช่วยเพิ่มอัตราผลตอบแทนต่อเงินลงทุน หรือ ROE ให้สูงขึ้น เนื่องจากเราใช้เงินก้อนเล็กไปควบคุมสินทรัพย์ก้อนใหญ่
การเปรียบเทียบระหว่างการซื้อด้วยเงินสดและการใช้สินเชื่อจะเห็นความแตกต่างชัดเจนในด้านกระแสเงินสด แม้การกู้เงินจะมีภาระดอกเบี้ยเข้ามาเป็นค่าใช้จ่าย แต่เมื่อหักลบกับรายได้ค่าเช่าแล้ว หากทำเลที่เลือกมี Yield ที่ดีและมีการจัดการที่เหมาะสม รายได้ส่วนที่เหลือหลังจากผ่อนชำระธนาคารก็ยังสามารถกลายเป็น Passive Income ที่มั่นคงได้ การมีที่ปรึกษาที่เข้าใจขั้นตอนการประสานงานกับธนาคารในต่างประเทศจะช่วยลดความยุ่งยากในเรื่องเอกสารและการประเมินวงเงิน ทำให้ภาพรวมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นเป็นเรื่องที่จัดการได้ง่ายและเป็นระบบมากกว่าที่หลายคนกังวล
สรุป
หากถามว่าต้องมีงบเท่าไหร่ถึงจะเริ่ม ซื้อบ้าน โตเกียว ได้ คำตอบที่จับต้องได้จริงคือควรมีเงินต้นเริ่มต้นประมาณ 12 ถึง 14 ล้านบาทไทย หากต้องการซื้อด้วยเงินสดรวมค่าโอนทั้งหมด หรือหากใช้สินเชื่อเข้าช่วย คุณอาจเริ่มเตรียมเงินสดเพียงแค่ส่วนเงินดาวน์และค่าธรรมเนียมวันโอนรวมแล้วประมาณ 4 ถึง 5 ล้านบาท ก็สามารถก้าวเข้าสู่การเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวในญี่ปุ่นได้แล้ว การลงทุนในบ้านใหม่ด้วยงบประมาณระดับนี้คือจุดเริ่มต้นที่ปลอดภัยและมีศักยภาพสูงในการสร้างรายได้ระยะยาว
Shinyu Japan เราคือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในประเทศญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะต้องการซื้อ เช่า ฝากขาย หรือบริหารจัดการทรัพย์สิน เราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนคุณในทุกขั้นตอน สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดที่ญี่ปุ่น ติดต่อเราได้ทาง 02-4740271 หรือที่ LINE Official @shinyujapan
ติดตามข่าวสารแวดวงอสังหาฯในญี่ปุ่น ได้ทาง shinyujapan.com และทางเฟซบุ๊ก อสังหาฯ ญี่ปุ่น by Shinyu