ลงทุนระยะยาว ซื้อคอนโดในญี่ปุ่น ขายต่อง่าย ได้ราคาดีไหม?

นักลงทุนส่วนใหญ่มักไม่มองเพียงแค่กระแสเงินสดรายเดือนจากการปล่อยเช่า แต่จะมองข้ามช็อตไปถึงวันที่ต้อง “ถอนทุน” หรือ Exit Strategy ว่าจะทำกำไรได้คุ้มค่าหรือไม่ แม้ภาพจำของการ ซื้อคอนโดญี่ปุ่น จะเน้นการถือยาวเพื่อกินปันผล แต่สำหรับกราฟการเติบโตของ “ซัปโปโร” ในเวลานี้กำลังส่งสัญญาณที่ต่างออกไป บทความนี้จะพาคุณไปสำรวจว่าเหตุใดการ ซื้อคอนโดซัปโปโร จึงมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างราคา หรือ Capital Gain ได้สูง และทำไมตลาดมือสองที่นี่ถึงมีสภาพคล่องที่น่าจับตามองที่สุดในตอนนี้

วิเคราะห์ Demand ในตลาดมือสอง ใครคือคนซื้อต่อ? 

คำถามแรกที่นักลงทุนต้องตอบให้ได้ก่อนจ่ายเงินก้อนโตคือ “ถ้าจะขาย จะขายให้ใคร” สำหรับตลาดซัปโปโรนั้น สภาพคล่องถือว่าสูงอย่างน่าประหลาดใจ เพราะมีกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลายรอรับช่วงต่อ เริ่มจากคนท้องถิ่นเองที่กำลังมีเทรนด์ย้ายจากบ้านเดี่ยวชานเมืองเข้าสู่คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเพื่อหนีภาระการกวาดหิมะที่หนักหนาสาหัสในฤดูหนาว ทำให้คอนโดทำเลดีเป็นที่ต้องการเสมอ นอกจากนี้ยังมีแรงซื้อจากคนญี่ปุ่นในเมืองใหญ่อย่างโตเกียวหรือโอซาก้าที่มองหาบ้านตากอากาศราคาจับต้องได้ รวมถึงกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ทั้งไต้หวัน จีน สิงคโปร์ และไทย ที่เริ่มขยายพอร์ตจากการซื้อสกีรีสอร์ทเข้ามาสู่การ ซื้อคอนโดญี่ปุ่น ในเมืองหลักอย่างซัปโปโรเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ

ปัจจัยบวกดัน “ราคาคอนโดซัปโปโร” ให้พุ่งทะยาน

สิ่งที่จะการันตีว่าสินทรัพย์จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอีก 5-10 ปีข้างหน้า คือโครงสร้างพื้นฐานและแผนพัฒนาเมือง ซึ่งซัปโปโรมีไพ่ตายใบสำคัญคือโครงการ Hokkaido Shinkansen ที่มีกำหนดเชื่อมต่อโตเกียว-ซัปโปโรอย่างสมบูรณ์ภายในปี 2030 การมาถึงของรถไฟความเร็วสูงจะพลิกโฉมเศรษฐกิจและดันราคาที่ดินรอบสถานีให้พุ่งสูงขึ้น คล้ายกับปรากฏการณ์ที่เคยเกิดขึ้นในฟุกุโอกะหรือนาโกย่า ประกอบกับการพัฒนาเมืองใหม่หรือ Urban Redevelopment รอบสถานีซัปโปโรที่จะมีทั้งตึกสูงและห้างสรรพสินค้าเกิดขึ้นมากมาย ทำให้ ราคาคอนโดซัปโปโร ในปัจจุบันเปรียบเสมือนราคาในช่วง Early Stage ที่ยังไม่ดีดตัวรับข่าวดีเต็มที่ จึงเป็นจังหวะทองของการเข้าสะสมก่อนราคาจะไปไกลกว่านี้

เทคนิคเลือกทำเล ซื้อตรงไหน ขายต่อง่ายที่สุด?

หัวใจของการทำกำไรตอนขายต่ออยู่ที่การเลือกทำเลที่ “ไม่มีวันตาย” กฎเหล็กของเมืองหนาวอย่างซัปโปโรคือต้องเลือกคอนโดที่ใกล้สถานีรถไฟใต้ดินและเข้าถึงทางเดินใต้ดิน หรือ Underground Walkway ได้ง่ายที่สุด เพื่อความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตช่วงหิมะตกหนัก โซนไข่แดงที่แนะนำคือเขต Chuo-ku โดยเฉพาะบริเวณรอบสวนโอโดริ (Odori Park) หรือย่านซูซูกิโนะ (Susukino) พื้นที่เหล่านี้มีความต้องการเช่าสูงตลอดปีและขายต่อได้คล่องมาก เพราะที่ดินใจกลางเมืองสำหรับขึ้นโครงการใหม่เริ่มขาดแคลน ทำให้คอนโดมือสองในโซนนี้ราคาร่วงยากและมีโอกาสปรับตัวขึ้นได้ดีแม้จะเป็นตึกเก่าก็ตาม

เรื่องควรรู้เรื่องภาษี เมื่อคิดจะขายทำกำไร

การวางแผน Exit Strategy ที่สมบูรณ์แบบต้องไม่ลืมเรื่องภาษี รัฐบาลญี่ปุ่นมีกฎเกณฑ์เรื่องภาษีจากกำไรส่วนต่างราคา หรือ Capital Gains Tax ที่ชัดเจน โดยแบ่งเป็นอัตราภาษีระยะสั้นสำหรับผู้ที่ขายก่อนถือครองครบ 5 ปี ซึ่งจะเสียภาษีในอัตราที่สูง แต่หากคุณถือครองเกิน 5 ปีขึ้นไป อัตราภาษีจะลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง ดังนั้นการลงทุนในซัปโปโรจึงเหมาะกับการถือครองระยะยาวเพื่อสิทธิประโยชน์ทางภาษีสูงสุด ซึ่งหากคุณกังวลเรื่องขั้นตอนการขายหรือการโอนกรรมสิทธิ์ Shinyu Japan มีบริการรับฝากขาย (Resale) ที่พร้อมเชื่อมโยงคุณกับฐานลูกค้าที่มีศักยภาพทั้งไทยและญี่ปุ่น พร้อมทีมงานช่วยประเมินราคาขายที่เหมาะสม เพื่อให้การปิดดีลของคุณราบรื่นและได้ผลตอบแทนตามเป้าหมาย

คำถามที่พบบ่อย

Q: ควรเก็งกำไรระยะสั้นหรือถือยาวกี่ปี ถึงจะได้กำไรคุ้มค่าที่สุดสำหรับการซื้อคอนโดซัปโปโร?

A: แนะนำให้ “ถือครองเกิน 5 ปี” ครับ เหตุผลหลักคือเรื่องภาษีจากกำไรการขาย (Capital Gains Tax) ที่จะลดลงจากประมาณ 39% (หากขายภายใน 5 ปีแรก) เหลือเพียงประมาณ 20% (เมื่อถือครองเกิน 5 ปี) ซึ่งช่วยรักษาเนื้อกำไรได้มากกว่า นอกจากนี้ ในกรณีของซัปโปโร หากคุณถือครองสินทรัพย์รอจนถึงช่วงปี 2030 ที่ Hokkaido Shinkansen เปิดให้บริการอย่างเป็นทางการ จะยิ่งมีโอกาสทำกำไรจากราคาประเมินที่ดินที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

Q: ชาวต่างชาติขายคอนโดในญี่ปุ่น มีขั้นตอนยุ่งยากไหม และจะโอนเงินกำไรกลับไทยได้อย่างไร?

A: ขั้นตอนการขาย ไม่ยุ่งยากและทำได้ 100%  คุณสามารถมอบอำนาจให้ตัวแทนอสังหาฯ (อย่าง Shinyu Japan) ดำเนินการแทนได้เกือบทุกขั้นตอนโดยที่คุณไม่ต้องบินไปเซ็นเอกสารเองที่ญี่ปุ่น ส่วนเรื่องการโอนเงินกลับไทยนั้น เมื่อมีการชำระภาษีและหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ถูกต้องตามกฎหมายญี่ปุ่นแล้ว คุณสามารถโอนเงินก้อนนั้นกลับเข้าบัญชีธนาคารในประเทศไทยได้ตามปกติ โดยทางเราจะช่วยจัดเตรียมเอกสารยืนยันที่มาของรายได้เพื่อให้การทำธุรกรรมข้ามประเทศเป็นไปอย่างราบรื่น

สรุป

การ ซื้อคอนโดซัปโปโร ในวันนี้ จึงไม่ใช่เพียงแค่การหาที่พักอาศัยหรือแหล่งเก็บค่าเช่า แต่เป็นการถือครองสินทรัพย์ที่มีแนวโน้มการเติบโตสูง หรือ High Growth Potential ที่หาได้ยากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อิ่มตัวแล้ว การเลือกทำเลที่ใช่ในเวลาที่ถูกต้องจะสร้างสภาพคล่องที่ดีเยี่ยมเมื่อคุณต้องการขายทำกำไร

อย่ารอให้รถไฟความเร็วสูงสร้างเสร็จแล้วค่อยตัดสินใจ เพราะตอนนั้น ราคาคอนโดซัปโปโร อาจพุ่งไปไกลจนเข้าถึงยากแล้ว ปรึกษา Shinyu Japan วันนี้ เพื่อคัดเลือกโครงการศักยภาพสูงที่ทำกำไรได้คุ้มค่าทั้งตอนถือและตอนขาย

Shinyu Japan เราคือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในประเทศญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะต้องการซื้อ เช่า ฝากขาย หรือบริหารจัดการทรัพย์สิน เราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนคุณในทุกขั้นตอน สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดที่ญี่ปุ่น ติดต่อเราได้ทาง 02-4740271 หรือที่ LINE Official @shinyujapan 

ติดตามข่าวสารแวดวงอสังหาฯในญี่ปุ่น ได้ทาง shinyujapan.com และทางเฟซบุ๊ก อสังหาฯ ญี่ปุ่น by Shinyu